不好卖 交易成本高达500万 不好租 50年租金才回本

　　无人捧场的天价二手房

　　“五道口10万一平米的二手房”、“景山上亿元的二手房”在微博微信中大肆流传，而这些房源又悄然间消失。最近这样的消息让人不禁怀疑又是中介公司炒作出来的噱头，不足为信。但是记者调查发现，北京真实存在着一批天价的二手房，它们或隐匿在人潮涌动极尽繁华的CBD、金融街之中，或者隐匿于郁郁葱葱的静谧园林之后。它们虽然低调的存在着，但是价格却不输于北京的任何一个顶级一手豪宅。

　　然而，这样的天价二手房如今却酝酿着巨大的泡沫，不仅面临有价无市的尴尬，而且租金回报率甚至还比普通二手房低。它们被捧上价格的神坛，独自享受着“高处不胜寒”。

　　隐匿的豪宅交易成本=2辆保时捷911

　　尽管烈日炎炎，但是依旧不乏一些“沙漠中的绿洲”。万城华府小区就是其中之一，错落有致的绿植、辗转蜿蜒的水系，将整个小区变得很清凉。

　　“你穿的是高跟鞋吗？高跟鞋必须脱了才能进。”当记者以购房者身份想踏入该小区内一套复式二手房时，房主眼睛盯着记者的鞋毫不客气的表示，即便戴着鞋套，也怕高跟鞋将地板划伤。

　　穿过长长的大理石拼花的走廊，跃入眼帘的是挑高6.4米的客厅，鹅黄色的欧式家具在正面拼接的镜面墙面中更显得干净，虽然卧室地面全是深咖啡色的实木地板，但是整个房间因为全部朝南并不阴暗，考究的纯白色烤漆实木门在意大利进口壁布的映衬下格外鲜亮，头顶巨大的吊顶水晶灯似乎在冷峻地告诉来来往往看房的人，这装修是花了心思花了钱的。

　　“装修花了两年的时间，不算家具大概花费了500多万元。”房主面无表情地告诉记者。而这套370多平米的房子售价则是3500万。

　　如果说这套房子的装修有眼下京城售价10万元/平米以上豪宅样板间的影子，那么该小区内还有一套装修价值1000万的房子更是奢华。房间内所有的用材都是进口品牌，每个房间几乎都有60—70英寸超薄的三星液晶电视，这样的电视四五年前售价都在七八万元左右。

　　万城华府内所有在售的房子均价都已经超过了10万元/平米，有的甚至达到了12万元/平米，这个小区二手房的均价比北京知名豪宅广渠路金茂府要贵出两万元，比大望路上在售的鸿坤花语墅的别墅贵出一万元。几乎和北京顶级豪宅盘古大观的价格不相上下。

　　而一套价值3500万元的二手房，仅交易成本，包括中介费、营业税、契税、个税等加起来要接近500万元，相当于两辆顶配的保时捷911跑车的价格。

　　天价二手房银泰中心报价31万/平米

　　如果说万城华府的报价足以让挣扎在刚需线上的购房人心悸，那么在北京这样的二手房还算不上是“天价”。

　　“我们统计的顶级豪宅里，最贵的是国贸的银泰中心。”北京专门从事高档二手房与新盘代理销售的丽兹行研究院分析师郑海燕对记者解释，他们评判豪宅的标准是与国际接轨的，面积一定要大，在300平米以上，楼盘品质要高，容积率要小，绿化面积要大，房屋年龄要“年轻”，最重要的是有稀缺性。比如银泰中心，记者就有幸获得了目前唯一在售的银泰中心柏悦府二手房业主的信息，其报价31万元/平米不松口。

　　记者从房地产内部人士处获悉，该房源位于柏悦府50层，总面积321平米，东南向，总价接近1亿元。

　　“每平米高出市场价10万元，因为可售二手房仅此一套，所以房主死咬这个价格。”该人士对记者表示。

　　目前北京单价最贵二手房TOP10

　　北京十大豪宅楼盘 均价(元/平方米)

　　银泰中心柏悦府200000

　　西绒线26号 120000

　　万城华府 115000

　　紫御府 110000

　　中海凯旋 110000

　　中轴国际 110000

　　中海紫金苑 95000

　　融泽府 88000

　　北京尊府 85000

　　御金台 80000

　　以上数据由丽兹行研究院提供

　　神秘房主不乏投资客

　　那么这些豪宅的主人是谁呢？

　　在记者看的四套豪宅中，没有一个接待的人是真正的房主。要么是司机，要么是房主的朋友。他们对房子的信息一概不知，只负责开门后看着中介公司的员工和看房的客户。

　　“都不是一般的人！”带记者看房的中介公司业务员告诉记者，他们也很少能见到真正的房主，平时都是电话联系，只有到了真要签订合同的最后时刻，房主才会出现。

　　尽管这些房主身份的信息很难得知，但确定的是，不少是投资客。记者看到，整个小区内还处于毛坯房并在售的房子有四五套。

　　跟风涨价欲获利上千万

　　投资门槛高，收益必然也不可小觑。在记者看的一套万城华府的房子中，有一套房子当初买入价是1800万，装修耗资1000万，现在房主要卖4500万。如此算下来，房主经过六七年的时间就要获利1700万元。

　　“房子是最近一段时间才涨上来的，因为对面的万柳书院。”中介公司业务员告诉记者，原来该小区的房子价格虽然上涨，但不能用“迅猛”这个词来形容，但也就是四五月份，小区对面的新盘万柳书院传出要售价15万元/平米时，房主纷纷上调报价，“少的上涨50万，多的上涨上百万。”

　　事实确实如此，一套玺园的联排别墅，年初售价6600万，现在涨到了7000万元。

　　少有接盘豪宅出手不易

　　房价贵，总价高，成交少。对于赚取佣金的中介公司来说并不是件好事。

　　“实在卖不出去，就抵押了！”该小区一套售价3250万的房主的姐姐孙女士对记者表示，两个月前，弟弟的公司要扩大规模急需用钱，只能卖掉这套房子，但是售价从3550万下调了300万之后，看的人多，但却没有一组客户能有意向到达谈价钱的地步。

　　“顶级豪宅我们公司一年也成交不了几套。”丽兹行研究院的分析师郑海燕对记者解释。

　　事实确实如此，记者从房地产交易管理网查询到，整个6月份，万城华府只成交了一套144平米的房子，而距离其不远的万泉新新家园也只成交一套房子。

　　数据显示，6月份北京市高端住宅的总成交面积为34192.96平米，套均面积为170.96平米。可见超大户型的高端二手住宅所成交的比例并不大。

　　蕴含泡沫出租50余年才回本

　　“赶快买房吧，两年左右或稍长，下一个暴涨就要来了。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩今年4月公开表示，他认为北京房价未来25年后能达到80万元/平米。而亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存也认为重点城市五年内房价翻番。

　　但是对于已经处于天价的二手房来说，从租金与投资成本的比例上来看并没有显示出特别之处。记者算了一笔账，以一套3200万的房子为例，其加上交易成本，支出共计3800万元，而该房子月租金6万左右，该房子不间断的出租必须用53年才能收回成本。

　　同样，一套位于劲松的300万的两居室，月租金5000元，其只用42年就收回了成本。

　　当然，豪宅与普通住宅不同的是，它是不可能不间断出租的，每次出租间隔3个月到半年的时间很正常，所以从出租的角度来讲，其还没有普通住宅收益大。

　　出租不合算，但是卖出去也绝非易事。

　　“毕竟花几千万买个二手房，还是不太被购房者接受的。”21世纪不动产分析师张磊认为，而且房主一般会把自己装修的款项都算到房款里，但能买起豪宅的购房者似乎更愿意将房间装修的符合自己的喜好，这就形成了一个不可调和的矛盾。

　　北京的天价二手房还有很多，它们被“稀缺”两个字捧上了神坛，它们被周边新盘影响走上了房价的天梯。看上去很“梦幻”，但如果走投资路线，现实中却有种种磕磕绊绊。

　　文/记者张媛王烨制图/李铭

　　在售豪宅精选

　　楼盘名称 价格(万元/套)棕榈泉顶层870平米复式 9000金地国际花园730平米顶层复式 7500万城华府548平米联排别墅 6600naga上院610平米 6600星河湾朗园998平米 6500御金台373平米 6341华贸公寓顶层500平米 6000星河湾朗园750平米 5500公园大道650平米 4800西绒线26号375平米 4800